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近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，需要加快构建房地产发展新模式，而现有预售制作为我国商品房市场的一个基础性制度，其缺点正逐步显现。全国人大代表，湖南省副省长、民革湖南省委会主委蒋涤非在今年全国两会上关注并建议，进一步改革我国商品房销售制度。

每个购买过预售房的人都有过这样的经历，房子还未建好，钱已经交了大半，付款后到交房前的时间里，所有的风险和损失全部由购房人承受。

为此，蒋涤非提出，有力有序推行现房销售，进一步加大政策指导和支持力度，指导各地积极推进现房销售试点工作。研究制定支持现房销售的系列金融、财税、土地供应政策，降低现房销售项目的开发成本，引导房企逐渐提升现房销售比重。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。自1994年11月城市房地产管理法颁布以来，预售制在我国实施已近30年。

当前，世界主要国家和地区房地产市场均实行现房销售和预售并行的制度。日本、欧洲部分国家以现房销售为主 ，美国、新加坡、中国香港预售房占新房销售的比例达90％。国际上预售制均采取分期付款，英、美、日的房企在交房时才收到剩余房款和按揭贷款，而中国香港、中国台湾和新加坡的房企则根据工程进度从购房者处分期获得房款。

据统计，我国商品房市场以预售制为主，2023年共销售商品房11.2亿平米，其中预售比例约占90%。蒋涤非提出，内地购房者在预售期就支付全部购房款，“杠杆”效应大，抗风险能力弱，容易出现“项目烂尾”，同时行业准入门槛低，容易引发行业发展不平衡和低效率竞争问题。

此外，监管难度大、权益保障难也是预售制存在的主要问题。预售资金监管成本高、难度大，容易产生资金抽逃风险，而通过预售将风险转嫁给个人和银行，同时“所见非所得”，“货不对板”现象常见，并由此引发大量质量投诉。

“要大力改革现有预售付款模式。”蒋涤非提出，将现行预售付款模式变为分期付款式预售，即在工程形象进度达到一定标准后，由购房者或者贷款银行，将包括按揭贷款在内的购房款按购房合同约定的工程进度分期支付。

针对现有的预售房监管制度，蒋涤非认为，应创新推出预售监管资金直接汇入参建方账户、银行保函替代预售监管资金、高风险项目预售资金封闭管理等措施。“全面推广’一城一账户’预售资金监管新模式，作为预售资金统收统支的’总阀门’，有效防范开发商另设账户收取预售资金、违规套取预售资金以及银行违规划扣预售资金的行为。”蒋涤非说。

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作者 _ 李可

海报 _ 闻超